프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 뉴스쇼>'를
정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.
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■ 방송 : CBS 라디오 FM 98.1 (07:30~09:00)
■ 진행 : 박재홍 앵커
■ 대담 : 조명래 (단국대 교수)
-상한제 폐지 전부터 분양가 11% 상승
-강남거쳐 전국 분양가 뒤흔들 수도
-3.3㎡당 3천만원 이상도 인상 가능
아파트 분양가 상승세가 심상치 않습니다. 이달부터 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 서울 시내 아파트 3.3 제곱미터당 평균 분양가가 2000만원을 돌파한 것으로 나타난 겁니다. 이런 가운데 분양가가 전세난과 맞물리면서 더 가파르게 오를 수도 있다, 이런 우려도 나오고 있는데요. 단국대 도시계획부동산학과의 조명래 교수 연결해서 말씀 나눠보겠습니다.
◆ 조명래> 네, 안녕하세요.
◇ 박재홍> '4월 들어서 민간택지 아파트의 분양가가 3.3㎡당 최소 2000만원을 넘었다, 그리고 강남은 5000만원이 넘는 곳도 있다' 이렇게 나오고 있는데. 분양가 상한제의 폐지 영향이라고 봐도 될까요?
◆ 조명래> 분양가격은 작년에 이미 12% 올랐습니다. 사실 분양가 상한제 폐지 이전에 이미 올랐던 것이죠. 그런데 말씀하신 대로 올 4월 1일부터 분양가 상한제가 폐지 되면서 지금까지 올랐던 오름폭이 다시 커지는 것이 지금의 상황이라고 볼 수 있는데요. 마포의 뉴타운 지구 재개발 아파트를 보면 올 초만 하더라도 평당 가격이 1900만원 중후반대였는데요. 자율화가 되면서 조합과 건설업체가 자체적으로 결정한 분양가격이 3.3평방미터당 2000만원을 웃도는 걸로 결정한 것으로 봐서는, 최근 분양가 상승은 이 상한제 폐지와 직접적으로 연결됐다고 볼 수 있습니다.
◇ 박재홍> 오르고 있었는데 이 상한제 폐지의 영향으로 더 오르고 있다, 이렇게 봐도 되겠네요.
◆ 조명래> 네, 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그런데 정부가 분양가 상한제를 폐지한 이유가 신규 분양아파트에서 미분양이 많아지고 또 부동산이 장기침체가 이어지면서 분양가를 획일적으로 규제할 필요가 없다, 이런 판단 아니었습니까?
◆ 조명래> 그런데 사실 거래활성화는 분양가 상한제 폐지와 관계없이 이미 이루어지고 있습니다. 이를테면 2013년에 연간거래건수가 85만 건이었는데요. 그 수준은 2007년 수준이었고요. 작년 같은 경우 100만건에 해당됐는데, 그것은 호황기 최고였던 2006년 수준에 육박하는 겁니다. 그렇기 때문에 거래활성화와는 무관하게 사실은 업계의 민원으로 추진돼왔던 상황이라고 볼 수 있죠.
◇ 박재홍> 업계의 민원이다? 그러면 분양가상한제로 득을 보는 건 건설업체다, 이런 말씀인가요?
◆ 조명래> 그렇습니다. 왜냐하면 우리나라 분양가 상한제는 말은 상한제입니다만 실제 운영방식은 원가를 반영해서 연동적으로 하는 이른바 원가연동제 방식이었습니다. 그래서 조성원가라든가 물가상승을 일정하게 반영해서 결정하도록 되어 있었기 때문에, 말은 상한제입니다만 이미 여러 가지 오를 수 있는 요인들을 다 갖고 있었고요. 또 이것은 최소한의 소비자의 소비권을 보호하는 장치였는데, 어쨌든 정부가 분양가 상한제를 폐지한 것은 그동안 업계에서 아주 지속적으로 민원을 제기해 왔기 때문에 여기에 대한 어떤 답으로써 이런 정책이 나왔다고 저는 보고 있습니다.
◇ 박재홍> 소비자를 보호하는 장치였는데 없어졌으니까 결국 피해를 보는 건 아파트 실수요자들이고, 결국 가계부채가 더 늘어나는 결과로 이어지지 않을까요?
◆ 조명래> 그렇습니다. 분양가 상한제 폐지의 주된 이유가 업계 입장에서 보게 되면 분양가격을 올리겠다는 뜻이 담겨 있었거든요. 지금 우리나라같이 주택시장이 공급자 중심의 환경에서는 소비자들이 그 적정가격을 판단할 수 없는 것이죠. 그렇기 때문에 공급자가 지배하는 시장에서 다시 분양가격을 자기들이 조정할 수 있다고 한다면, 소비자들이 판단할 수 없는 상황에서 또 다시 가격을 올릴 수 있는 요인들이 충분히 있다고 저는 보고 있습니다.
◇ 박재홍> 그러면 앞으로 부동산 시장 더 심하게 출렁일 수도 있다, 이렇게 볼 수도 있을까요? 지난 2000년대 중반에는 집값이 미쳤다, 이런 말도 있었는데요.
◆ 조명래> 지금까지 우리나라에서는 분양가 상한제를 서너 차례 도입을 했었구요. 그 이후 다시 폐지가 된 건데요. 폐지가 되고 난 1년 뒤에는 대개 다 올랐습니다. 물론 과거의 그런 경험이 앞으로 반복된다고 담보를 할 수 없습니다. 왜냐하면 주택시장 전반이 어느 정도 약화되어 있기 때문에 그렇습니다. 그럼에도 불구하고 과거에 어떤 경험은 우리가 상당히 눈여겨봐야 되는데요. 제가 볼 때 이 분양가 상한제 폐지는 당분간은 강남 같은 지역을 중심으로 해서 가격 오름세를 상당히 강하게 자극할 수 있을 것 같고요. 그 다음에 일정 시점을 지나면 주택시장 전반에 영향을 줄 것 같은데요. 당장 걱정되는 대목을 저는 양극화로 보고 있습니다.
◇ 박재홍> 양극화요? 그러니까 서울 강남과 일부 지역, 그러니까 서울, 경기 외의 지역에는 너무나 또 낮은 가격으로 차이가 많이 날 수 있다, 이런 말씀이네요?
◆ 조명래> 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그러면 강남 같은 경우에는 얼마까지 오를 수 있다고 보시나요?
◆ 조명래> 작년에 아파트 같은 경우 분양가격이 12% 올랐다고 하는데요. 도심권 같은, 그러니까 마포, 중구, 종로, 용산 같은 경우에는 37.3%가 올랐습니다. 그래서 올해는 분양가 상한제가 폐지되었기 때문에 그 이상으로 오를 것이라는 것이 전문가들의 의견이거든요. 만약 작년에 올랐던 그 수준으로 올해 계속 오를 것이라고 계산을 하면, 한 3300만원까지 분양가격이 오를 것으로 예측이 될 수 있고요. 강남권의 경우에는 작년에 16.9% 올랐습니다. 만약 이 수준이 유지된다면 한 2900만원대까지 분양가격이 오를 것으로 예측이 될 수 있는데요. 문제는 대부분 이런 가격오름세가 있을 수 있는 곳은 재건축, 재개발 단지거든요.
{IMG:3} ◇ 박재홍> 잠깐만요. 강남에 대해서 평당 얼마라고 말씀하셨죠.
◆ 조명래> 2897만원까지 오를 수 있는 그런 가능성이 있다는 겁니다.
◇ 박재홍> 좀 전에 3300만원이라고 전체적으로 평균 그렇게 말씀하셨는데, 강남은 더 높아야 되는 거 아닌가요.
◆ 조명래> 작년의 오름세를 제가 자동적으로 연동한 겁니다. 작년에 도심 같은 경우에는 37.3% 올랐고요. 강남은 16.9% 올랐는데 그 수치를 기계적으로 적용하게 된다면 그런 분양가격의 수준이 나오는데. 현실적으로는 강남이 더 오른다고 봐야 되죠. 왜냐하면 지금 제가 말씀드리려고 하는 내용이, 대개 가격이 오를 수 있는 부분은 재건축, 재개발 단지들인데요. 이런 곳들이 대개 강남에 집중되어 있습니다. 그렇기 때문에 분양가 상한제가 하나의 자극 요인이 되어서 강남의 재건축, 재개발 단지를 중심으로 해서 이 분양가격이 다른 데보다 더 오를 수 있는 가능성이 있는 것이죠.
◇ 박재홍> 그렇다면 앞으로 분양가 상한제 폐지 이후 정부가 중점적으로 살펴야 할 부분이 뭐가 있을까요? 정리해 주신다면.
◆ 조명래> 분양가 거래증가라든가 가격상승세를 아주 면밀하게 봐야 될 것 같고요. 특히 강남에서 강북으로 가격의 상승세가 이전하는 부분에 대해서 상당히 주목해야 할 것 같고요. 그다음에 주택가격 상승률이 물가 상승률을 지금과 같이 몇 배를 웃돌게 될 경우에는 저는 탄력적 상한제를 다시 적용해야 된다고 보고 있습니다.
◇ 박재홍> 알겠습니다. 말씀 여기까지 듣도록 하죠. 고맙습니다.
◆ 조명래> 감사합니다.
◇ 박재홍> 단국대학교 조명래 교수였습니다.